Le parcours, étape par étape
Six étapes, dans cet ordre. La plupart des mauvaises surprises viennent d'une étape faite trop tard.
- 1
Régler son statut avant tout
Tant que l'interdiction fédérale d'achat par des non-Canadiens est en vigueur, un titulaire de permis de travail peut acheter si son permis reste valide au moins 183 jours à la date de l'acte de vente, et pour un seul immeuble résidentiel.
Piège : un permis en cours de renouvellement. Le notaire voudra une preuve de prolongation ou de résidence permanente ; le CSQ ne suffit pas, la règle étant fédérale.
- 2
Faire valider son financement
Avant de visiter, faites évaluer votre capacité d'emprunt par un courtier hypothécaire ou une banque. Mise de fonds minimale fédérale : 5 % jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur la portion au-delà ; 20 % à partir de 1,5 M$.
Piège : l'argent encore en France. Le prêteur demande de justifier l'origine de la mise de fonds ; organisez le transfert bien avant l'acte.
- 3
Chercher et comparer aux ventes réelles
Un prix demandé n'est pas une valeur. Chaque propriété se compare aux ventes conclues du secteur, ajustées au marché du moment et à l'état réel du bien.
- 4
Signer une promesse d'achat bien conditionnée
Une fois acceptée, la promesse d'achat engage les deux parties. Vos protections, ce sont ses conditions : inspection, financement, lecture des documents, délais.
Piège : croire qu'on a 10 jours pour se rétracter comme en France. Ce n'est pas le cas pour une propriété existante.
- 5
Inspecter et lire les documents
Inspection par un inspecteur en bâtiment, déclarations du vendeur et, en copropriété, documents du syndicat : fonds de prévoyance, procès-verbaux, travaux à venir.
- 6
Signer l'acte chez le notaire
En général, l'acheteur choisit le notaire et paie l'acte. Quelques semaines plus tard, la municipalité envoie la facture des droits de mutation, la « taxe de bienvenue ».
Ce qui change par rapport à la France
Les mots se ressemblent, les règles non.
| Sujet | En France | Au Québec |
|---|---|---|
| Avant-contrat | Compromis ou promesse, avec 10 jours de rétractation pour l'acheteur non professionnel. | Promesse d'achat : une fois acceptée, pas de délai de rétractation pour une propriété existante. Le dédit de 10 jours ne vaut que pour une habitation neuve achetée d'un constructeur. |
| Taux du prêt | Le plus souvent fixé pour toute la durée du prêt. | Fixé pour un terme (souvent de 1 à 10 ans), puis renégocié à l'échéance ; amortissement généralement de 25 à 30 ans. |
| Frais d'achat | « Frais de notaire » réglés à la signature. | Honoraires du notaire à l'acte, puis droits de mutation facturés à part par la municipalité. |
| Protection | Le délai de rétractation. | Les conditions écrites dans la promesse d'achat. |
Combien prévoir : un condo à 600 000 $ à Montréal
Mise de fonds : 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % des 100 000 $ suivants, selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada ; le prêteur peut exiger davantage. Droits de mutation calculés sur le prix, lorsqu'il est la base d'imposition, selon le barème publié par la Ville de Montréal pour 2026.
Le marché en novembre 2026 : qui a l'avantage ?
RMR de Montréal, juillet à septembre 2026. Source : APCIQ, d'après la base de données Centris, communiqué du 14 octobre 2026. Une médiane suit les propriétés vendues, pas la valeur de chaque maison.
Sur la Rive-Sud, l'offre progresse plus vite qu'ailleurs : +28 % d'inscriptions en vigueur sur un an en août 2026, contre +18 % pour l'ensemble de la région métropolitaine (APCIQ).
Questions fréquentes
Puis-je acheter avant d'avoir la résidence permanente ?
Oui, avec un permis de travail valide au moins 183 jours à la date de l'acte de vente et pour un seul immeuble résidentiel, tant que l'interdiction fédérale est en vigueur. Elle ne vise ni les immeubles de 4 logements et plus, ni les propriétés hors des régions métropolitaines et agglomérations de recensement. D'autres exceptions existent (achat avec un conjoint, par exemple) et se valident au cas par cas avec le notaire.
Qui choisit le notaire ?
En général l'acheteur, sauf entente contraire dans la promesse d'achat. Il paie l'acte de vente et, s'il emprunte, l'acte hypothécaire. Le notaire reste tenu d'agir de façon impartiale envers les deux parties.
Les prix baissent-ils ?
Pas en médiane : +2 % pour l'unifamiliale et la copropriété, +3 % pour le plex sur un an au 3e trimestre 2026 (APCIQ). Ce qui a changé, c'est le délai de vente et la marge de négociation, surtout en copropriété.
Condo ou maison : où négocie-t-on le mieux ?
En copropriété : 61 jours de délai de vente moyen, contre 40 jours pour une unifamiliale et 51 jours pour un plex, et des ventes en recul de 16 % sur un an, contre 7 % pour l'unifamiliale (APCIQ, 3e trimestre 2026).
